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For our ancestors who didn’t have the benefit of a world map...

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For our ancestors who didn’t have the benefit of a world map...

Rizom - April,2018
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冰山来客 2018年01月16日
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历史性突破!住房供地,政府将不再垄断!    收藏
当日阅读次数:1    当日博文总阅读数: 250

历史性突破!住房供地,政府将不再垄断!

刚刚出炉的大消息:住房供地,政府将不再垄断!

国土资源部部长姜大明1月15日说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

政府将不再是居住用地唯一提供者。

我国宅基地将“三权分置”!

姜大明表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

分析,上面这两条消息的核心内容是:

1、宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化。

把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变,仍然属于集体;资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障;而使用权最为关键,因为将使用权分离出来意味着,宅基地真正可以入市了,进入住宅用土地市场。

2、一直被忽视的财富有望被兑现!

姜大明明确,政府将不再是居住用地唯一提供者,还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

此前在十八届三中全会中曾经提出过,“在确保农民住有所居前提下,赋予农民宅基地更完整的权能,并积极创造条件,将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”如果这条意见是宅基地改革的基本方向,再结合上面提到的这两句话,“暴财经”推测——如果这个解读没错,那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措,因为:

一来这改写了楼市(尤其是一二线城市)土地稀缺的局面,有大量潜在土地或许可以入市;

二来,农民的利益将可能会因此而大幅度提高!

农地真可以直接入市?

一位不愿具名的土地专家接受证券时报记者采访时表示,住宅用地政府不再垄断的理解不够准确,客观来说,真正的含义是:

原来住房供地都是国有建设用地,农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地,这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应,农村集体建设用地也将参与供应,但是只能通过建设租赁住房的方式入市,而且是在政府统一规划下建设,并不是真正打破垄断。

而对于宅基地三权分置说法,他认为,客观来说,这次核心是提出宅基地使用权的概念,原来对于宅基地没有提过“使用权”,这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”,但是对于使用权将来怎么流通,具体有何限制,并没有明确,只是为未来放活做铺垫。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”,利好部分大城市周边宅基地的盘活。

但也有两个红线或底线。

第一、土地属性不改变,还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索,其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

市场冲击几何?

上述不愿具名的土地专家认为,过去的农村集体建设用地改革很多年了,但是直到现在也没有什么实质性的进展,他判断宅基地的改革应该会更加谨慎。

他同时指出,这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”,这只是刚刚开始,未来还要进一步试点,到将来推开也是有限范围内,因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。

实际上,农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。此前,2015年,国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改,改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。

这次楼市要变天?

尽管如此,和限购限售等应急性调控举措相比,这次还是更为重大的创新,也是更长远的机制建设。

这些年,我们的房价为什么会涨得这么快?除了这些年货币政策偏于宽松之外,房价虚高一个最主要的原因,恐怕还在于地价偏高。

那么,我们的地价为啥会这么高?地价之所以会高,归根结底,一是因为住房土地供给量不足,二是对住房土地将保持长期稀缺的预期。

现在,国家已经发话了,居住用地和租赁住房用地将研究从更多渠道进入市场。无论实际操作能进展到哪个程度,对租房者和购房者而言,这都不失为一个利好。

此外,前不久中国刚刚公布的M2增长数据,也让人松了一口气:

中国2017年M2同比增加8.2%,创下了史无前例的新低。这是中国货币M2有统计数据以来的新低,具有重要的风向标意义,说明中国的货币政策已经向真正的稳健中性迈进!

限售、限购,探索加大土地供应、货币政策收紧.......一切都在说明,对于那些虚高的房价泡沫,闸刀已经拉开!

试问,当M2走向了史上新低,当住房土地供应迎来了巨大的制度性破局,当租房真的能够享受等同买房的权益时,我们还需要那么狂热地咬牙加杠杆买房吗?相信,每个人都会有

政府不再垄断住房供地 城市租赁市场或大受影响

政府将不再是居住用地唯一提供者。在业内专家看来,以上制度的推行,对城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说,能起到缓解供需的作用。

中原地产首席分析师张大伟分析称,政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的。目前看,政策更多的提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地。张大伟表示,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

张大伟进一步解释称,权属不变,符合规划,这是土地出让的前提,所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村。

“从政府供地的表述来说,其实是要让更多的非国有用地等进入市场,当前改革的焦点是租赁市场,所以也说明对于租赁市场的用地可能正在探索新渠道,进而形成更多的租赁用地,这有助于一些大城市尤其是近郊区市场供地节奏的加快,利好租赁市场的培育和发展。”严跃进认为。

严跃进分析称,从此类表述来看,类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取,尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性,过去很少会提及做住宅用地,但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活,所以实际上都有助于土地用地制度的灵活,同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。 

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唐明曦

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