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For our ancestors who didn’t have the benefit of a world map...

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Rizom - April,2018
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大德曰生 2018年01月16日
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房价大利空!土地制度迎历史性巨变    收藏
当日阅读次数:1    当日博文总阅读数: 95

一、房价重大利空!国家不再垄断住宅用地供应


    关于房价不断上涨以及土地财政依赖症这个死结,这届最高决策层是下了决心要解决的,这一点不用值得怀疑。所谓住房制度的长效机制,也正在一一落实。


    今天,又爆出一个重大新闻!国土资源部部长姜大明今天说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

    这句话的重点,或者简单一点说,就是非房地产企业,如果你手中有土地,也是可以拿来建住宅的。这就意味着政府将不再是居住用地唯一提供者,同时,开发商也不再是一手新房的唯一供应者


    关于土地供应垄断的打破,以及开发商住宅供应垄断的打破,这两个打破,其实草哥在半个月之前的文章已经透露了。


    我在这篇文章中说,除了房地产税几套方案已经在决策层案头之外,更关键的是,将有两个重大突破,会对房地产产生巨大影响。一个是土地供给将会发生巨大变化,集体建设用地、工业用地和农村宅基地,将来都可以入市,这将打破地方政府土地供应的垄断,实现城市住宅供地的多样化;另一个革命性变化是,开发商不再是房屋的唯一供给方,而是实行房屋供给的多样化,包括各类企业、政府、个人、集团、社团组织等,都可以作为住房的供应者。这其实有点回到以前的单位集资建房。


    今天被官方确认,再一次说明,草哥的消息并非空穴来风,而是非常确切的。哈哈,在此自我表扬一下。


    接下来,大家还将看到,房地产税是如何突然之间就会降临的。


    姜大明今天还表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。


    我们知道,过去多年,我国城市商品房开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地,然后进行开发并对外销售。其特点之一是由政府土地出让部门提供土地,二是必须是国有土地,集体土地须征收为国有土地后方能出让。


    过去中国房地产的20 年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让是商品房住宅土地的唯一来源。这种现状造成的一个弊端,就是一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏,热点城市居住用地相对不足,且土地出让价格一再走高,助推房价上涨。


    这个死结怎么破?一方面土地是地方政府的钱袋子,另一方面地方政府又是土地的供应方,指望地方来打破基本不可能,只能从顶层设计来改革土地的供应模式。现在,政府不再垄断住房用地,这将盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,这也是决策层多次提及的建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度基础性的土地制度变革。


    当然,方案还在研究中,细则落地还需要时间,但相信会很快,对房价的抑制将是釜底抽薪。接下来的关键就是明确这些土地建住宅之后的产权关系,以及是否进入市场买卖了。


    当然,最最重要的是,这种土地改革,不要沦为一些国有企业新一轮土地财政和土地经济的契机,而是应该成为企业员工的一种福利。


二、住房供地,政府将不再垄断,但你肯定又误解了!

今天看到姜部长的最新讲话,

    还有买了小产权房的人高兴坏了,以为快要转正了!

    不过,又是空欢喜一场,跟小产权房合法化没半毛钱关系,别再指望小产权房转正跟商品房平起平坐了,不可能的!小产权房是个老大难问题,各种建设标准都不达标,比如消防不达标,很容易起火,随意让其合法化,需要承担的安全问题较大。

    另外,小产权从一开始出生就是非法的,政府不可能会轻易让一个非法的东西合法化,否则市场会乱套,一旦合法了,那小产权房和商品房就要享受同样的教育资源待遇,但现实是,小产权房的建设是根本没有配备这些资源的,在资源不足的情况下,如何平等分配?所以牵扯到一系列的问题。

    姜部长的讲话,透露什么信号呢?

“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。

1、这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。

    农民的土地,可以由公司,比如村集体股份合作公司,建成房子,用来出租,但不能卖,不过也算是住宅。

    懂了么?能够用于买卖的,依然是国有用地的商品房,而不是村集体土地。

2、这实质上就是给宅基地松绑,让农民参与中国城市化进程,不像过去一样,农民的房子只能被拆迁成国有土地,以后村集体的地不用被拆迁,可以直接名正言顺的盖房出租, 也获得一点红利。

3、政府不用花一分钱,先去拆迁,再招拍挂卖给开发商建租赁房,就可以扩大租房的房源,用市场化手段,来解决住房保障问题。一举两得

    千万要分清楚,居住用地并不代表商品房用地,住房和商品房是两码事。

    2017年国土部就发过文件,要鼓励集体用地建设租赁房,这有利于提高建设用地紧张的一二线城市,加快租赁房源供应的可能性,这对城中村是个利好,可以经过改造出租。

    但对增加商品房土地供给,没有一丝一毫的影响!政府怎么可能轻易放弃自己土地出让的垄断权呢?如果你们村集体的土地都可以跟我政府的国有土地竞争了,你们手里那么多地都放出来卖,我国有土地还能卖的起价吗?

    所以只让你租,不让你卖,所以不要指望着靠这个政策降房价,增加的是市场的租赁房,而不是可供买卖的商品房。

    另外,宅基地“三权分立”又是什么意思呢?

1、落实宅基地的集体所有权

   这个其实不需要落实了,因为宅基地的所有权,一直以来就是集体的。而不是个人的。

2、保障宅基地农户资格权

    宅基地一直是农民的,保障资格权,就是你有使用、居住的资格,这个权利得保障,不会剥夺农民的。

    但实际生活中,恐怕还是无法保障,比如地方政府要强拆你的房子,给你一笔钱让你去城里买商品房,即使你不想拆,那也没办法。

3、适度放活宅基地使用权

    强调了城里人到农村买宅基地的这个口子还是不放开,那适度放活是怎么个适度法呢?

    有解读成宅基地将入市的。

   但我觉得,让宅基地自由买卖,这个是不可能的!否则你怎么规避城里人不去农村买宅基地?

    放活的路子,估计会学习重庆模式,让宅基地有退出渠道,就是如果你愿意去城里,那政府直接购买你的宅基地,相应的在城里给你一套房。

    这么做,政府获得的好处是什么呢?因为宅基地也是属于建设用地,只不过是集体建设用地,但每年城市里的国有建设用地的指标是有限的,非常紧缺,需要住建部审批,为了扩大城市里的建设用地呢,政府就到农村去买宅基地的建设用地指标,比如你农村的宅基地占地是100平米吧,农村的宅基地一般只有一层或者两三层,容积率很低,但把这100平米用到城市里来,容积率为3,那就可以建300平米的房子了,政府可以建成的房子就更多。然后你农村的宅基地就推倒还田,这样一来,既守住了耕地红线,又增加了城市的建设用地。

作者

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大德曰生

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来源:微信平台   原文作者:原上草

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