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For our ancestors who didn’t have the benefit of a world map...

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Rizom - April,2018
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德恩 05月10日 13:09
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投資車位易賺難蝕?    收藏
当日阅读次数:1    当日博文总阅读数: 496


樓市回勇,連帶車位價格也反彈!好像荔枝角曼克頓山單號車位上月以360萬元易手,創區內車位價新高。同時,天水圍嘉湖山莊連錄短炒個案,其中一個車位大約4個月內3度轉手,去年12月以100萬元售出,到4月已升至138.6萬元成交,較原價高近4成。

投資車位,入場門檻「較低」,放租又不用擔心「租霸」,加上車位不用特別裝修,省卻許多功夫。然而,天下無「穩賺」的資產,《香港01》為你找出4大留神位,減少新手「損手」離場機會。

車位的入場門檻低,吸引不少投資新手嘗試入市。(資料圖片)

車位的入場門檻低,吸引不少投資新手嘗試入市。(資料圖片)

留神位一、投資者較難評估市價  隨時「高追」

相比投資私人住宅,車位的限制較少,只需要繳付從價印花稅(AVD),而不受買家印花稅(BSD)或額外印花稅(SSD)影響,如200萬元或以下車位的印花稅只需1.5%,加上車位不像住宅要大裝修,更加不用擔心有租霸,因而吸引不少投資者。

只不過,車位投資亦「有辣有唔辣」,車位做按揭與物業有異。按照目前政府規定,車位按揭最高只能造4成,而按揭息率亦不會與物業按揭相同,一般批核的按揭年期最高15年。一般而言,因為影響車位價格的情況較為複雜,如停車場是否在屋苑或商場附近、車位是否位於停車場出口,就連那一層、單邊位、闊度及有沒有蓋等因素都會影響車位售價。因此銀行在估價、按揭成數亦會較物業按揭為保守。即是說,投資者本身要有一定資金才可入市,須預備6成首期。

除此之外,成交宗數反映市場是否活躍,交投較活躍才可更準確反映市價。根據中原地產統計,3月整體車位錄415宗。亦即是說,投資者難得到同一屋苑的即月成交數據,令其難以知道現時的「市價」。如果投資者對價位判斷有誤,可能會變成了「高追」,最後要損手離場。

投資者要小心各個車位的轉手限制,隨時會有陷入「有價冇市」的情況。(資料圖片)

投資者要小心各個車位的轉手限制,隨時會有陷入「有價冇市」的情況。(資料圖片)

留神位二、車位出租或轉手可能限制

另一邊廂,由於產權問題,買賣車位亦有可能出現限制,令車位成交隨時出現「有價冇市」的情況。皆因不同的大廈公契,對於車位出租或轉售會有不同的限制,有部份住宅規定,車位只能轉售或轉租予業主或住客,又有些車位規定必須連同物業單位一併購買,即表示投資者將來放租或放售時客源會比較狹窄,投資價值就大打折扣。

擁有多年投資車位經驗的V+物業聯展中心顧問沈永年指,由於政府近年希望減低車位炒賣情況,現時很多新盤所提供車位屬於「新產權」,「買車位最複雜就是產權限制,有些車位屬『舊產權』,轉手限制會較低,如果地理位置不錯,這些車位就會變得非常搶手。相反,『新產權』轉手限制較大,規定優先轉手或放租給屋苑業主,就可能難找到買家接手。」

不過,他提到,政府未有對所有新增車位的產權定下劃一標準。投資者如想入市,為以防萬一,入市前必須仔細詢問經紀、向物業的管業處要求查閱副本、或向土地註冊處付費查閱,確認公契條款。

沈永年指,買車位最複雜就是產權限制,令一些舊產權車位在市場上變得十分搶手。(資料圖片)

沈永年指,買車位最複雜就是產權限制,令一些舊產權車位在市場上變得十分搶手。(資料圖片)

留神位三、現時車位放租回報率偏低

投資者買車位除了希望「低買高賣」賺快錢之外,亦希望放租出去有不錯回報。但事實上,投資者卻不要期望有很好回報。

事實上,近年車位價格飛升,不少車位的租金追不及售價升幅,導致新購車位的租金回報率下跌,以東涌藍天海岸為例,入場叫價180萬元,入場月租僅3,000元(連管理費),回報率僅2厘。沈永年表示,近年香港的車位升值急速,如果投資者現時才入市的話,可能已屬於「高追」,料車位升值空間已經不大,「車位只需要交好便宜管理費,當然要視乎地段,但一般而言,香港車位放租都未必有2厘回報。」

嘉湖山莊屬大屋苑,所以該屋苑的車位一向成為炒家其中一個熱門選擇。(資料圖片)

嘉湖山莊屬大屋苑,所以該屋苑的車位一向成為炒家其中一個熱門選擇。(資料圖片)

留神位四、買車位勿貪平 宜買大屋苑車位

不過,投資車位亦不是「逢買必輸」,投資客做足「功課」亦十分重要。首要了解區內車位供應、出租率、屋苑車位比例,倘住戶與車位比例是1:1,正常情況下,該屋苑的供應量已經不少,自然投資價值較低。相反車位量少住戶多,升值潛力則較大。

沈永年表示,對比投資住宅及舖位,投資車位屬幼稚園級別,因為投資者不太需要熟讀香港整個投資大環境。相反,只要留意個別地區資訊,甚至只須知道個別屋苑的資訊,即可下投資決定。

「我買車位是留意該車位所屬的屋苑是否大屋苑,樓上的單位是否大單位。因為住客大多是家庭戶的話,有車的機會就會增加,有車自然對車位有需求,這種車位更宜放租出去,而且升值潛力更大。相反,樓上住的是單身漢的話,有車的機會都不大,投資者的車位自然難租出。基本上我到車位現場考察2至3次,就可以下決定。要提醒的是,投資者千萬不要因為『貪平』而去買車位,以免因地理因素,很難放租出去。」


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来源:   原文作者:馬健彰

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